中国的房价真的是全球最高的吗？

2024-10-15 15:46:20 | 作者: 匿名

首先，定价依据不同。

中国的“房地产”和“房地产”实际上是分开的。土地属于国家所有，居民只有使用权。普通住宅的产权期限为70年，期满后可自动续展。商住房屋产权期限多为50年，续租需缴纳一定比例的土地出让金；而国外大多是永久产权。例如，美国实行私有财产制度。房屋买卖包含土地，产权永久。这意味着我们的房价实际上只包含了土地的部分使用价值，而国外的房价则完全包含了土地的房产价值。

二、数据质量不同

三、统计口径不同

四、面积算法不同

住宅按建筑面积计算，不仅包括房屋使用面积、墙体面积，还包括共用面积，包括走廊、阳台等。大多数国家和地区计算的是使用面积或可用面积。例如，香港使用可用面积，等于建筑面积减去共用面积。在美国和英国，使用面积等于实用面积减去墙体面积，这才是真正的可用住宅面积。

三类面积之间的关系是建筑面积、使用面积、使用面积。使用面积与使用面积相差很小。建筑面积和使用面积相差很大。需要按住房率，即实际居住面积和建筑面积进行折算。面积比。一般来说，塔楼或有电梯的住宅楼的入住率约为70%，多层住宅楼或无电梯的建筑的入住率约为75%。也就是说，国外70多平米的房子和国内大致相当。 100平方米。中国的房价必须除以住房取得率，才能得到可以与国外比较的实际房价，比原来的房价数据至少高出20-30%。

五、持有成本不同

目前国内房地产税费主要体现在交易环节，且多为一次性费用。只有房产税和城镇土地使用税是针对房产持有环节的。不过，房产税目前仅在上海和重庆试点，尚未全面启动。也就是说，如果没有交易，在中国拥有一套房子几乎是没有成本的。国外税费主要是在持有过程中，持有成本相对较高。德国、美国、日本、新加坡、英国、香港等许多国家和地区都有持有期间需要缴纳的房产税。例如，北京一套100平方米左右的房子的持有成本每年仅需四五千元的物业费，而华尔街附近的FLATIRON公寓每年需要缴纳11600美元的物业税和物业费。每年8,500 美元。人民币年平均持有成本为13.47万元。持有成本明显高于中国。这部分成本实际上被视为隐藏的“房价”。

六、区域结构不同

中国是一个后发国家，城镇化率仅为54%。地区发展极不平衡。城市与农村、核心城市与三四线城市差异较大。作为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价超过6万。价格在6000左右，相差十倍。国外虽然存在地区和城乡差距，但发达国家的城镇化率基本都在70%以上，没有国内分化那么严重。这会导致一个问题。如果对比整体房价，中国的房价可能会被一些落后地区和农村拉低，掩盖了大城市的高房价，这与实际情况不符。

第七，计价单位不同。

各国用于测量房屋面积的单位差异很大。在中国，单位为平方米，在美国和英国，单位为平方英尺，在日本和韩国，单位为坪。它们都需要一定的换算，不能直接比较。三者之间的换算比例为1平方英尺约等于0.093平方米，1坪约等于3.31平方米。

由于数据不同，直接比较很容易产生系统偏差。为了使比较更加准确，我们综合考虑各种因素，确定了以下数据处理原则：一是基于发展水平相近的代表性城市进行比较，避免全国范围内比较不准确；其次，以市场数据作为比较依据。三是采用同一跨国统计机构为标准，避免统计口径差异；四是宏观数据维度与微观案例维度相结合，尽可能反映房价真实情况；五是绝对水平与相对水平相结合，消除因发展水平差异造成的房价差异。接下来，我们将从这些原则出发，从宏观和微观两个角度来比较中国和其他国家的房价。

1、宏观比较：几乎是世界最高的

宏观层面，我们选取了Numbeo的数据，Numbeo是目前全球最大的在线协作数据库网站。通过用户在线协作，实时更新全球国家和城市的生活成本信息，进行数据比对。为了提高可比性，我们选取了全球最具代表性的全球核心城市作为样本，包括北京、上海、广州、深圳、香港、伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎、波士顿、东京、悉尼、洛杉矶、孟买。罗马、柏林、台北、莫斯科、芝加哥等20个城市，自上而下分析全球核心城市的绝对房价和相对房价。

绝对房价：修正后仅次于香港

我们直接比较一线城市中心区和非中心区的平均房价。我们可以发现，中国一线城市北京、上海、深圳的中心城区平均房价名列前茅，但与排名靠前的香港、伦敦、新加坡相比仍有一定差距。根据Numbeo最新7月份核心城区房价数据，香港以28,836美元/平方米遥遥领先，伦敦和新加坡紧随其后，分别为17,219美元/平方米和16,494美元/平方米，上海和北京。其中，深圳以15232美元/平方米、15088美元/平方米、13115美元/平方米的价格分别排名第四、第五、第七，排名非常靠前。北京、上海中心城区房价已超过纽约、深圳。超过旧金山、巴黎、波士顿、东京等国际一线城市。可见，中国大陆的北京、上海、深圳一线城市房价均跻身前十，在全球处于领先地位。它们可与伦敦、新加坡、纽约、旧金山、巴黎等世界知名城市相媲美，但无法与排名靠前的香港、伦敦、新加坡相媲美。与其他城市相比，仍有一定差距。北京、上海、深圳中心城区的房价约为香港的一半。

单位：美元/平方米

但考虑到中国大陆建筑面积普遍，且核心城市大多为有电梯住宅，因此采用70%的住房购置率。折算后可以发现，上海、北京、深圳中心区的实际房价分别为21760美元/平方米。以21,554美元/平方米和18,736美元/平方米，已超越伦敦和新加坡，仅次于香港，与香港的差距进一步缩小。

单位：美元/平方米

再看非中心城区：全球20个核心城市的非中心城区房价与中心城区存在显着差异。在一些城市，非中心城区的房价还不到中心城区的一半。但非中心城市总体排名几乎没有变化，只有少数城市发生了互换。命令。 Numbeo网站最新7月份核心城市非中心城区房价数据显示，上海、北京、深圳7月份核心城市非中心城区均价为7644美元/平方米分别为7525美元/平方米、6951美元/平方米，约占中心城的一半，排名第六、第七、第八。排名仍然靠前，但相对中心城市有所后退。

单位：美元/平方米

非中心城区也按照70%的住房可用率折算后，上海、北京、深圳非中心城区房价分别为10920美元/平方米、10750美元/平方米、美国分别为9,930美元/平方米，仅次于香港。超过伦敦、旧金山、新加坡和巴黎。

单位：美元/平方米

相对房价：全球最高，没有之一

第一个指标是房价收入比：调整前仅次于香港，调整后为全球最高。

一般用来衡量房价相对于居民收入的合理性。例如，北京、上海、深圳中心城区的房价收入比平均达到40倍，这意味着一个家庭需要40多年的时间才能攒够一套中心城区的普通住宅。市区。 Numbeo 网站使用公寓价格中位数与家庭可支配收入中位数的比率。公寓价格采用中心区和非中心区的平均价格。公寓中位面积为90平方米。假设50% 的劳动力为女性，则可支配家庭净收入定义为平均净工资的1.5 倍。在最新的7月份核心城区房价收入比数据中，香港以47.36排名第一。北京、上海、深圳的房价收入比分别为44.35、43.96、40.14。排名第二、第三、第四位，遥遥领先其他城市，排名第五的孟买只有30.84次。

需要注意的是，这并没有按照住房取得率进行折算。如果按照折算修正后的房价计算房价收入比，北京、上海、深圳的房价收入比更惊人，分别达到63.36、62.8和57.34，远超香港并成为全球最大的购房者。负担最重的城市。

第二个指标是租售比：全球最高

直观地说，每平方米房价与年租金的比率衡量的是出租房屋所获得的投资回报率，可以用来判断买房还是租房更划算。此外，租金更能反映实际的住房需求。如果房价远高于租金，说明房价存在投机的金融成分，可以理解为泡沫。

北京、上海、深圳的中心城区和非中心城区的房价租金比均处于前列，租房性价比要高得多。 Numbeo 估算每平方米的租金，假设一居室公寓为50 平方米，三居室公寓为110 平方米，不考虑税收或维护成本。在最新的7月核心城市房价租金比数据中，深圳、北京、上海中心城区房价租金比分别以75.07、70.75、61.65位列前三。非中心城市地区也是如此，占据前三名，均超过57。国际通行的临界点是25。超过临界值表明该地区房地产的投资价值变小，租房子比买房子更经济。前面说过，租房的人是实际的住房需求，而买房的人是投机的需求。房价租金比高表明投机需求超过实际住房需求，存在一定的泡沫。

2、微观比较：各国核心区1000万能买什么样的房子？

宏观数据更全面，但也可能意味着更多错误。我们可以从微观层面做一些感性的比较，有时会让它们更接近现实。微观比较无非就是两种思维方式：一是同地段同房子的房价比较，二是同价位的房子比较。让我们结合这两种方法。从购房者的角度来看，假设我们手头有1000万左右的预算，投资地点仅限于全球各大城市的核心金融区，然后寻找可以自购的房子。投资。通过自下而上的比较，我们也可以对世界各地的房价有一个直观、感性的认识。

香港：中环汇贤楼

总价991万，2房，实用面积41平米

中上环太平山高街1号汇贤楼有一栋住宅楼，邻近香港国际金融中心。该建筑已有12年历史。底层朝西，建筑面积615英尺（57平方米），使用面积仅443英尺（41平方米）。），实用率72%，总价1150万港元（991万元人民币），单价高达24万/平方米，位居全球前列。但总体配套设施比较齐全：一是交通便利。最近的地铁站西营盘站距离酒店约有500米。步行15分钟即可到达国际金融中心。有多条巴士路线经过，不到半小时即可到达铜锣湾。二是教育资源丰富。附近有17所小学，距离香港大学约1公里。三是生活设施齐全。附近设有步公花园、上环大球场、西营盘邮政局儿童游乐场等设施，供休闲娱乐。

http://hk.centanet.com/findproperty/zh-CN/Home/Detail/?ID=e16994b0-e0a0-44aa-abd2-62ef6e0b28b4src=S

伦敦：伦敦市Park Vista Tower 公寓

总价925万，2房2卫，80平米

Park Vista Tower 伦敦金融城两居室现代公寓，2017年8月竣工，装修简约舒适。位于14层，中高层。视野很好，可以俯瞰伦敦的壮丽景色。室内面积80平方米，总价100万英镑（约925万元），单价11.56万元/平方米。 Park Vista Tower公寓位于伦敦市中心，交通便利，距离Wapping车站有5分钟步行路程。交通便利，前往金融城、金丝雀码头约15分钟车程。沃平地区教育资源丰富，拥有16所幼儿园和托儿所、70所小学、16所中学、7所特殊学校、19所私立学校和两所大学皇家玛丽学院和伦敦城市大学。