营收达37.46亿美元，盈利优势明显

FSV不断扩大覆盖范围，优化配套服务，在巩固传统物业服务的基础上，积极发展和拓展多元化的增值服务产业链，推动企业业绩快速增长。截至2022年底，FSV已管理超过8700个社区，服务超过百万居民，北美物业管理市场份额约为6%；营收方面，FSV营业收入多年来保持强劲上升趋势，2022年营业收入达到37.46亿美元，同比增长15.30%，营收年均复合增长率2017年至2022年约为17%；调整后息税折旧摊销前利润3.52亿美元，同比增长7.65%，维持上市以来利润。增长趋势。与FSV的发展相比，2022年国内物业服务百强企业平均收入同比增幅仅为10.62%，平均毛利润和净利润分别下降4.75%和22.40%。

图1：FSV 2019-2023年上半年营业收入及利润增速变化

从资本市场的表现来看，FSV增值服务的持续高增长和抗周期性得到了资本市场的高度认可，有效提升了企业市值。

住宅业务夯实服务基础，增值品牌拓展服务边界。

作为房地产服务行业的领导者，FSV 通过两个行业领先的平台为客户提供服务：FirstService Residential 和FirstService Brands。 FirstService Residential住宅管理平台主要为客户提供基础住宅物业管理服务； FirstService Brands品牌体系通过特许经营体系和公司自营业务渠道在北美建立了多个网点，为住宅和商业用户提供品牌增值服务。

FirstService Residential 住宅事业部：最大的住宅管理公司，提供全方位服务管理

FirstService Residential 是北美最大的住宅社区管理公司，在美国25 个州和加拿大3 个省设有约100 个办事处，拥有约20,000 名员工，管理着约8,700 个社区和超过400 万居民。 FirstService Residential 的业务和客户覆盖范围广泛，业务遍及占北美人口70% 以上的主要市场。服务形式包括公寓（高层和低层）、合作社、业主协会、总体规划社区以及由共同利益或多用途管理的社区。 Unit Home 社区协会管理着涵盖北美大多数类型住宅物业的各种其他住宅开发项目。

FirstService Residential 的企业使命是通过提供卓越的客户服务和解决方案来增加其管理的社区中每处房产的价值并改善每位居民的生活方式。基于以上目标，FirstService Residential非常注重自身的服务质量，为业主提供更加全面的服务，满足业主多领域的需求。全服务物业管理不仅提供与传统物业管理相关的服务，还为业主提供一系列的辅助服务，包括现场人员配备（如施工和维护、全服务设施管理、保安和礼宾/前台） ）、银行和保险产品、节能和管理解决方案以及房屋转售处理服务。这种提供全方位服务的能力是大多数本地行业参与者所不具备的，这使FirstService Residential 在本地房地产市场上拥有无与伦比的竞争优势。

得益于较高的市场覆盖率和市场认可度，2022年FSV基础物业服务收入将达到17.72亿美元，同比增长6.86%，贡献收入的47.30%。基础物业服务息税折旧摊销前利润1.69亿美元，同比增长7.64%。在业务持续增长的基础上，FSV还在持续推进收购活动。 2022年，FirstService Residential收购了纽约市的两家公司，新增350个高端住宅项目。

图2：2019年至2023年上半年FirstService Residential和FirstService Brands营业收入

图3：2019-2023年上半年FirstService Residential和FirstService Brands息税折旧摊销前利润

FirstService Brands品牌事业部：用品牌拓展服务边界

FirstService Brands 是北美最大的增值物业服务提供商之一，通过个人品牌特许经营系统和公司自营业务提供服务。目前，FirstService Brands拥有以下七个市场领先的增值服务品牌。

表1：FirstService Corporation的七个增值服务品牌

在增值业务布局方面，FSV主要通过自营和收购的方式不断拓展业务范围。例如，FirstService Brands 旗下子公司First Onsite 始于2019 年收购Global Restoration Holdings，并于2022 年更名为First Onsite，现已成为北美地区发展最快、规模最大的商业地产修复公司之一。

FirstService Brands在建立品牌的基础上，充分发挥自身平台整合优势，通过特许经营扩大业务布局，同时不断优化加盟商。截至2022 年底，FirstService Brands 拥有超过1,524 家特许经营商和众多公司自营商店，每年全系统销售额达26 亿美元。 FirstService Brands 的特许经营协议通常持续五年或十年。特许权使用费按月支付给FirstService Brands。所有特许经营协议均包含续约条款，FirstService Brands 可以以非常低的成本援引这些条款。通过加盟合作模式，FSV可以从加盟商那里获得一定的收入分成，加盟商也可以利用FSV的平台和品牌优势获取客户资源，从而实现互利共赢。

近年来，FSV通过七大增值品牌不断拓展服务边界，满足业主多元化需求的同时，持续推动企业盈利能力进一步提升。 FirstService Brands 的收入和EBITDA 已超过传统FirstService Residential。商业。 2021年，FirstService Brands营收达16.64亿元，在FSV中的营收占比首次突破50%，达到51.22%。 2022年，FirstService Brands营业收入将达到19.74亿美元，同比增长18.63%，占营业收入约52.70%，同比提升1.48个百分点；息税折旧摊销前利润1.69亿美元，同比增长15.30%，盈利水平持续提升。

图4：FirstService营业收入构成及占比

图5：FirstService息税折旧摊销前利润占比

优秀的经营理念，值得国内物业企业学习和借鉴

作为北美房地产市场的领导者，FSV自成立以来一直保持着稳定的增长态势，打造出经得起时间考验的标志性品牌，也受到了地产项目业主和资本市场投资者的青睐。基于上述背景，FSV的经营理念值得国内房地产企业学习和借鉴。

首先，通过管理层持股，使企业高管团队的利益与公司和股东的长远利益保持一致。 FSV认为经营管理团队的股权至关重要，因此公司管理层对其经营的业务拥有所有权。大量股权或类似股权的权益，使构建长期价值的利益能够与股东保持一致，使公司的战略愿景更加长远，不会因市场波动而一夜之间改变。

其次，注重有机增长。对于物业服务企业来说，内生增长意味着企业依靠现有资源和业务，通过提高产品质量、销售和服务水平来拓展客户，而不是单纯依靠投资、建设、并购等模式。以及通过扩大市场份额、推动创新、提高生产效率而获得的销售收入和利润的自然增长。自成立以来，FSV 管理其业务的主要重点是可持续有机增长。强大的客户保留能力是FSV最看重的，并通过回头客和推广“口碑”推荐机会，进一步提高服务质量，以服务声誉构建市场优势，赢得新业务。为了实现提高服务质量的目标，FSV通过基于绩效的薪酬安排，对实现声誉和业绩增长的管理团队和员工提供激励。

三是继续投资，增强经营优势，支撑增长。 FSV非常关注企业内部运营。作为一家拥有强大自由现金流和资产负债表的大型上市公司，FSV非常重视员工培训和基础设施建设，以提高服务质量并满足客户需求。通过保留和提拔关键运营经理，我们培训与客户打交道的一线员工，确保企业员工能够满足FSV要求的高服务标准。 FSV 接受从管理层到员工的专业培训，确保业务的最佳实践和高度专业精神。此外，FSV 对基础设施（包括技术、操作系统和移动应用程序）进行持续投资，为客户提供无缝、高度响应的服务。 FSV愿意投资于员工和基础设施，也确保了充足的产能和资源，以确保公司业务能够持续增长。